稳坐房企销售额排行榜“第一把交椅”的保利发展，盈利表现却“掉队”了。
4月28日，保利发展发布2024年年度报告显示，公司实现营业收入3116.66亿元，同比减少10.14%；归母净利润50.01亿元，同比下降58.56%。也就是说，保利发展的归母净利润仅是中海地产同期的1/3，是华润置地的1/5。
“一哥”难做，刘平自2021年接任保利发展董事长后，受内外因影响，保利发展归母净利润连续四年下跌。相比于2021年，2024年其归母净利润已经跌去了八成，未来，保利发展能在利润表现上打个“翻身仗”吗？
保利发展年报截图。去年归母净利润下降近六成
过去一年是保利发展董事长刘平掌舵的第四年，也是保利发展摘得销冠第二年。
2022年，刘平首提要让保利发展“进三争一”。时势造英雄，在恒大、碧桂园等房企霸榜多年后，保利发展终于在2023年摘得“销冠”头衔；2024年，保利发展继续以3230亿元的全口径销售额稳坐第一把交椅。
也就是说，在保利发展进入刘平时代后，销售规模冲到了“榜一大哥”的位置，但盈利情况却不容乐观。
财报显示，2024年，保利发展营业收入约3116.6亿元，同比减少10.14%；归属于上市公司股东的净利润约50.01亿元，同比减少58.56%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约42.56亿元，同比减少63.9%；毛利率为13.85%。
纵向来看，受内外部因素影响，保利发展的归母净利润已经连续四年下滑。从2021年至2024年，保利发展归母净利润分别约为273.9亿元、183.5亿元、120.7亿元、50亿元，同比分别下滑5.39%、33.01%、34.1%和58.56%。
也就是说，自刘平掌舵以来，相比于2021年273.9亿元的利润规模，保利发展2024年的归母净利润已经跌去了81.7%。
横向比较同梯队央企，今年的“利润王”华润置地营收2788亿元，归母净利润已经达到了约255.8亿元，毛利率水平在20%以上；而中海地产以约1851.5亿元的营收规模对应约156.4亿元的归母净利润，毛利率维持在17.7%；反观销售额第一的保利发展营收超过3000亿元，但是归母净利润只有约50亿元的规模。
从销售净利率（归母净利润除以营业收入）指标来看更为直观，销售前五名的房企，除了万科录得亏损外，保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口的销售净利率分别为1.6%、8.5%、9.2%和2.3%，保利发展的销售净利率是最低的。
新京报贝壳财经记者根据财报数据整理。保利发展此前在业绩公告中也表示，公司相关利润指标同比下降，主要源于房地产项目结转规模和结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提减值准备。
说到结算结构的影响，不得不提保利发展前些年为了冲规模而下沉到不少三四线城市，如今又逢房地产市场调整，压缩了利润。2024年保利发展结算的项目除了位于一二线核心城市外，还包括长春、营口、常德、潍坊、衡水等三四线城市。
保利发展年报截图。“保利发展利润下滑与其投资策略和企业目标是相关的。”镜鉴咨询总监张宏伟表示：“在冲规模时期，保利发展曾下沉到三四线城市拿地，也在一二线城市拿下高价地，从而蚕食了利润，而且这些项目销售并不太好，也有降价促销的情况，现在这些项目陆续进入了结转期，盈利出现下滑。”
其实，保利发展也意识到问题所在，近两年也在调整拿地布局，加大在北京、上海、广州、成都、西安等城市拿地力度。据东吴证券统计，保利发展2024年新增土储中一线、二线城市的土地建筑面积占比分别为31.6%、42.3%。
去年经营性现金流减半
在保利发展2024年年报中，还有一项近两年房企重点关注的指标——经营性现金流也在下降。
年报显示，保利发展2024年的经营活动产生的现金流量净额约62.57亿元，而这一指标在上年为139.3亿元，同比大幅减少55.08%，经营活动产生的现金流入减少这也说明保利发展在现金运营和管理方面存在一定的压力。对此，保利发展在年报中表示，受销售规模影响，报告期内销售回笼同比减少。
过去一年，保利发展的土地支出也在增加。据年报披露，2024年，保利发展新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，位居行业第二。2022-2024年，保利发展合计拓展项目总地价近4000亿元，总货值约7350亿元，居行业第一。
受早年拿地的影响，保利发展即便是调整布局，去化、利润也要承受压力，毕竟“船大难掉头”。保利发展在年报中进一步表示，公司综合施策加大存量去化，2024年全年，其2022年以前获取的存量项目签约面积1078万平方米，推动在手存量项目面积下降超过20%。同时，公司还采取多种方式处置存量资源。近年来，已完成约270万平方米存量未开工土地资源盘活，盘活资金超百亿元。
值得一提的是，在盈利承压、现金流趋紧的情况下，保利发展高管薪酬也明显下调。对比来看，2023年刘平薪酬为499万元，2024年降至296万元。
今年一季度“增收不增利”
4月28日，保利发展还发布了一季度业绩报告。
报告显示，保利发展2025年第一季度实现签约金额630.27亿元，同比增长0.07%，签约面积308.07万平方米，同比下降 16.03%。与此同时，公司营业收入542.72亿元，同比增长9.09%；受项目结转毛利率下降等影响，净利润33.68亿元，同比下降15.43%，归属于上市公司股东的净利19.51亿元，同比下降12.27%。
“一增一减”的背后，还是凸显了保利发展目前面临的“增收不增利”的局面。
经过上一阶段的规模冲刺，刘平也正在为保利“调仓”。在拿地方面，今年一季度，保利发展新拓展房地产项目11个，新增容积率面积109万平方米，总获取成本180亿元，全部位于38个核心城市。截至一季度末，保利发展共有在建拟建项目673个，在建面积5573万平方米，待开发面积4501万平方米。
那么，在刘平掌舵时代，保利发展能在规模和利润上实现双赢吗？
新京报贝壳财经记者 徐倩
编辑 杨娟娟
校对 王心
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